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为什么大多数人靠房地产发财,可我还是更喜欢股票

一个美国房东之死

Greg McNicol (麦尼克)出生于澳大利亚墨尔本,父亲是警察。他嗓门大,爱运动,动手能力强,曾在澳大利亚空军服役七年。1998年32岁的时候他移民到美国的洛杉矶。他从建筑行业起家,先后参与几个大型的旅馆和赌场修建工作,担任项目经理,逐渐成为这个行业的专家。他喜欢美国给他带来的无限机会。


 

2008年金融危机爆发后,他决定自立门户,到全国各地寻找房产投资机会。2010年二月,他在底特律花了五万美元购买了一幢十个单元的破烂的公寓。麦尼克的基本计划是,把公寓装修好,赖账的房客赶走,然后重新出租。类似的多单元的公寓,麦尼克在美国其他城市积累了十幢.

2010年五月的一个周六下午。麦尼克在他的底特律公寓,试图请赖账的女房客搬走。女房客拒绝,开始破口大骂,然后给她的父亲打电话。几分钟后,一辆卡车开到,司机跳将下来,五米外开了一枪,击中麦尼克的下腹,麦尼克当场死亡, 他的投资房产的美国梦瞬间破碎了.

凶手是62岁的Freddie Young, 不可思议的是,案发前他刚刚赢了价值一百五十万美元的彩票,但是他不去支付女儿拖欠的房租,而是选择行凶杀人。凶手最终被判25年的有期徒刑.

为什么大多数人靠房地产发财

首先,我不否认大多数人是靠房地产发财的。在中国,北上广的黄金地段,过去二十年房地产大多涨了几十倍。在美国硅谷,以斯坦福大学为核心的地带,在纽约的曼哈顿,在美国首都华盛顿的周边地区,过去二十多年房产价格一般都至少上涨五六倍.

如果你环顾四周,靠股票投资发大财的则寥寥无几.

为什么人们喜欢房地产?为什么许多普通人依靠房地产迅速积累财富?笔者认为有这样一些原因:

房地产,看得见摸得着, 普通人很容易有感性认识,因而认可其价值。尤其是看到精美的装修, 和优雅的环境,人容易变得情绪化,而没有从投资的角度看问题.

靠房产每月收租的收入模式,很容易理解,在目前美国的银行存款利息接近零的情况下,显得是个更好的选择.

房子的流动性不好,出售的交易费用比较高,时间长,所以一般人有些微利时,不会像股票一样几秒钟内迅速抛售,而会选择长期持有,这反而促进了长期升值利益的积累.

杠杆效应。在美国的大部分购房者一般都只需要放20%的首付,一比五的杠杆率导致房屋升值时收益率被放大.

一线城市的最好区域,由于供给限制和刚性需求,所以长时间以来,一直有资产保值,抵御通货膨胀的功效.

房产投资的缺点

但凡事皆有两面性,房地产的一些特性, 有时又是巨大的缺点:

当经济下行时,房地产的杠杆效应会使损失也放大,甚至超出起初投入的首付款.

由于房子流动性相对不好,当市场逆转时,会出现长期卖不出去,要卖就要大幅降价割肉的窘境.

房地产是一个非常本地化的投资。每个地方的市场行情和法律千差万别。和一线城市的黄金地带相比,美国大部分区域过去二十年的平均房价只是翻了两倍而已。以硅谷为例,2008年金融危机后,斯坦福大学周边区域房价下跌幅度只有10-20%左右,而在硅谷东边两个小时车程的 Tracy市,房价从2006年的高点下跌幅度高达70%。

投资者思维简单化,没有区分自住房和投资房的不同特质,尤其是没有意识到,管理投资房需要做的各种耗时耗力的工作,以及一些潜在的不可控的风险.

文章原题为:为什么大多数人靠房地产发财,可我还是更喜欢股票 (一)

下集预告:苦命房东的辛酸历史–为什么美国的黄世仁反而成了弱势群体。

作者简介:王川,投资人,中科大少年班校友,现居加州硅谷。个人微信号9935070, 公众号investguru,新浪微博是 “硅谷王川谈投资",电邮chuan.wangel@gmail.com, 知乎专栏 “兵无常势", 财新网博客 wangchuan.blog.caixin.com, 文章表达个人观点仅供参考,不构成对所述资产投资建议,投资有风险,入市须谨慎.

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